Аналитики RS Group оценили потенциал доходности инвестиций в премиальную малоэтажную недвижимость на популярном у москвичей направлении — Новой Риге
Аналитики прогнозируют, что уже к 2027–2028 году цена на небольшую двухкомнатную квартиру площадью, например, 43 кв. метра, вырастет до 420–450 тысяч рублей за квадратный метр, что создает потенциал для значительной прибыли на стадии строительства.
По их данным, при покупке объекта в рассрочку или с использованием семейной ипотеки доход инвестора может превысить 58% или 85% годовых соответственно.
«Новый фокус рынка — квартиры клубного формата, москвичи активно начали смотреть в сторону выбора просторных лотов в пригороде Москвы вместо коттеджей. К слову, именно рынок новостроек Новой Риги представлен преимущественно многоэтажными домами, это дефицитный продукт на рынке», — рассказывает управляющий партнер RS Group Дмитрий Усманов, «Павлово 3».
Аналитики обычно рассчитывают доходность от инвестиций в недвижимость по внутренней норме доходности (IRR) — это показатель, необходимый для финансового анализа и позволяющий оценить привлекательность инвестиционного проекта. Он представляет собой наименьшую процентную ставку, при которой суммарные доходы от инвестиционного проекта полностью компенсируют все понесённые затраты за весь период его реализации.
Среди этих затрат могут быть, например, расходы на брокера, зачастую эта сумма составляет около 3% от стоимости объекта. К примеру, покупая подобный объект за 10 469 000 рублей за 20 месяцев до сдачи дома, можно на выходе продать его за 16 960 000 рублей, доходность составит 57% за весь срок инвестиций, а за год — 34%. Это расчет инвестиционной привлекательности проекта при покупке за наличные. Расходы основаны на данных аналитиков, которые предполагают, что стоимость квадратного метра на выходе будет 400 000 рублей вместо 246 000. Для сравнения, положить средства на вклад в России сейчас предлагают в среднем под 17% годовых.
«Сейчас есть два основных популярных инструмента при покупке недвижимости с целью инвестиций — рассрочка и ипотека. Кроме того, довольно часто сделки совершаются и за собственные средства. Согласно инвестиционным расчетам, покупка в рассрочку квартиры, стоимость которой составит около 11 млн рублей, при ежемесячных платежах обеспечивает общий доход около 4,4 млн рублей (доходность 58% годовых и 97% за два года), а при ежеквартальных платежах — до 5,4 млн рублей (30% годовой доходности или 49% за весь срок строительства), — объясняет эксперт. — При покупке в ипотеку под 6% (по семейной программе) итоговый доход составляет чуть более 5 млн рублей, а годовая доходность достигает 85%. Даже при стандартной ипотеке под 21% инвестор сохраняет положительный финансовый результат — около 3,2 млн рублей, что соответствует 61% общей доходности за 20 месяцев, или 37% в год».
Средняя ставка по рублевым вкладам в 2025 году около 10–11% годовых, а официальная инфляция держится на уровне 6–7%.
На первый взгляд, это дает реальный доход всего 3–4%, но если учитывать подоходный налог на проценты, комиссии и колебания курса — выгода становится еще меньше. А при скачках инфляции или девальвации (как в 2014-м, 2022-м годах) накопления в рублях моментально теряют покупательную способность.
100 000 рублей на депозите под 10% за год превратятся в 110 000 рублей. При инфляции 7% реальная покупательная сила — лишь 102 800 рублей, то есть фактически доход — 2,8%.
Даже при умеренных темпах роста рынка за последние 10 лет (2015–2025) квартиры в Москве подорожали более чем на 60% в рублях. Квартиру можно сдавать, что является пассивным доходом или продать.
Именно поэтому при ослаблении рубля вклады обесцениваются, а недвижимость обычно дорожает — потому что девелоперы пересчитывают себестоимость стройматериалов и импортных товаров. То есть квартира работает как «защитный актив», удерживая стоимость в кризисные периоды.
Комментариев пока нет.